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出讓金、溢價率走低,7月土地市場"退燒"啟動備冬模式

2019年08月02日 來源:新京報
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在境外發債以及信托等一系列融資政策收緊的預期下,僅熱了一個季度的土地市場開始轉涼。機構數據顯示,熱點城市的土地交易量以及溢價率出現走低。


  而這僅僅是開始,預期土地市場繼續降溫的可能性非常大。甚至有觀點認為,政府或通過降低出讓條件吸引房企參與土拍,這或成為一線城市拿地窗口期。


  土地交易額及溢價率走低


  7月31日,中央政治局會議強調不將房地產作為短期刺激經濟的手段,引發A股房地產開發行業的近百家房企股價下跌。


  與此同時,在剛剛過去的7月,受信托與境外融資政策收緊的預期影響,房企的拿地意愿已經出現退燒。


  據中原地產研究中心統計數據顯示,7月單月拿地最多的企業是萬科、中海、俊發分列前三名,只有15家企業拿地超過50億元。與此同時,7月,全國熱點的一二線城市土地成交溢價率只有12%,相比之前幾個月明顯下調。從4月開始,一二線城市土地單月溢價率均保持在20%左右。


  諸葛找房數據研究中心的土地成交數據也在驗證土地市場的降溫, 7月全國主要地級市溢價率為14.11%,環比上月大幅下跌5.82%。7月全國主要地級市共流拍37宗地塊,流拍率為4.11%。從溢價率持續下跌及流拍率小幅升高說明房企拿地更加謹慎。


  另據諸葛找房數據研究中心數據顯示,在全國主要地級市,7月土地成交863宗,同比下跌18.28%;成交規劃建筑面積為8074萬平方米,同比下跌23.07%。其中住宅用地成交為3217.02億元,環比下跌28.07%,同比小幅下跌3.98%。


  對于當前的土地走勢,中原地產首席分析師張大偉分析稱,相比第二季度,7月房企拿地步伐漸緩,對非熱點土地關注度減少,以二線為主的多個城市住宅地塊溢價率出現下調。從拿地企業構成看,民企占比少,國企占比多, 不難發現資金成本成為企業拿地的主要決定因素。


  不乏大手筆成交的高價地


  雖然全國土地市場降溫,但從日前土地的交易情況來看,仍不乏大手筆的土地成交案例。


  7月31日,福建福州集中出讓10宗地塊,總成交價達199.73億元,建發、藍光、正榮等房企均有斬獲。在同一天,成都2宗涉宅用地入市出讓,其中,錦江通建+珠海華發聯合體競得的錦江區林家坡片區地塊,樓面地價19800元/平方米,溢價率達41.43%,成為成都樓面價新“高價地”。


  而此前的7月30日,成都4地塊拍出35.48億元, 中梁、朗詩、卓越、新力各得一宗地。在當天,武漢35億元成交3宗地,中城長信置業25億元摘得一宗地。


  7月29日,廣州在土地市場攬金50.2億元,成交總面積12.85萬平方米,競得人包括佳兆業、時代中國、綠城、美的置業等。


  值得一提的是,7月26日,俊發以92億元底價奪得昆明官渡區新螺螄灣片區11宗地,刷新了昆明土地拍賣成交總價紀錄。俊發也因此位居房企7月土地成交金額第三位。


  也是因為俊發的貢獻,昆明土地出讓金月入304億元,位居各地土地成交額首位。據諸葛找房的榜單顯示,南京以263.69億元緊隨其后。不過,從整體來看,榜單總額持續走低。


  7月,一線城市住宅用地共成交19宗,同比增加18.75%。其中上海成交15宗,廣州成交3宗,北京僅成交1宗。


  北京成交的這一宗住宅用地位于豐臺區花鄉造甲村,中海以79.4億元、18.79%溢價率奪得該地塊,其成交總價及36683元/平方米的成交單價均位列7月土地成交排行首位。該地塊與曾經的“高價地”葛洲壩北京中國府相鄰,預計未來或將打造為北京四環內的又一高端產品。


  預期下半年土地市場再轉冷


  8月,土地市場的供應并未見減少。北京預計將出讓3宗地塊,建設用地面積總計22.02萬平方米,起始總價合計71.47億元。與此同時,南京也擬掛牌12宗地塊,總出讓面積68.92萬平方米,總起價193.25億元。


  不過,政策持續收緊的預期之下,諸葛找房市場研究分析員姜國君認為,房企或將調整經營戰略,轉向“重銷售輕投資”。因此拿地更加理性。


  此前,市場流傳富力地產發布一份內部文件,提出下半年原則上暫停拿地。對此,富力地產相關人士給予否定。


  7月29日,富力地產以3.66億元獨攬威海市臨港區3宗建設用地,總建筑面積26.68萬平方米,是威海臨港區近年來出讓面積較大的地塊之一。隨后的7月31日,富力又以1.86億元獲得包頭市青山區兩宗地。用實際行動回應了不拿地的說法。


  對于房企是否拿地,張大偉認為,房地產市場拿地看融資,融資難時土地流標多。 整體看,房企的資金鏈分化嚴重,大部分企業依然處于降杠桿階段。預計8月開始,土地市場與樓市一樣,可能再回至今年一季度水平。整體土地市場降溫的可能性非常大。


  同策分析人士也認為,2019年下半年,在以穩為主的政策基調下,面臨市場需求動力不足,房企為沖業績將打折促銷跑量。由此,預計下半年土地市場熱度亦會有所下降。今年三季度或為一線城市拿地窗口期。


  此外,更有渤海證券人士表示,由于市場轉冷,房企利潤空間遭受擠壓。為了穩定土地市場并保持一定土地財政收入,政府或通過降低出讓條件吸引房企參與土拍。


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